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Emprunter pour acheter un bien immobilier

Le bon montant pour un prêt immobilier

Le montant de votre prêt doit être adapté à vos attentes, à vos besoins et à vos possibilités d'endettement.


1 - Établir un plan de financement

Il est essentiel de savoir dès le début le montant de la somme à emprunter.

Pour cela, plusieurs composantes entrent en jeu pour évaluer votre emprunt.

Votre projet

Financement

Achat du terrain

Apport personnel

Construction

Prêt à taux zéro

Frais de viabilité

Prêt employeur

Achat de la maison/appartement

prêt bonifié

Travaux

CEL

Frais de notaire

PEL


Prêt complémentaire


Tenez à jour le montant de chacune de ces composantes tout au long de votre projet. Modifiez les chiffres si besoin.


2 - La durée du prêt

Il est très délicat de choisir la durée de votre prêt. Généralement, plus la durée est courte, mieux c'est.

Mais pour se constituer un patrimoine, les taux d'intérêts doivent être payés.

Plusieurs organismes n'hésitent pas à facilité les crédits sur une durée de 40 ans. Les emprunteurs ont donc la motivation de devenir propriétaire alors qu'ils n'auraient pu l'être sur une durée plus courte.

Allongez la durée de votre emprunt de 10 ans (par exemple de 15 à 25 ans) augmente le montant total de 40%.

En plus, les emprunts sur longue durée voient leur taux d'intérêt majorés de 0,30 à 0,60 %.

Il ne faut pas oublier que sur une longue durée, les risques d'accident de la vie sont plus importants.

Si vous le pouvez, favorisez une durée la moins longue possible. Les durée d'emprunt possible sont 10, 15, 20, 25, 30 voire même 40 ans.


3 - Les TEG (Taux Effectif Global)

Le TEG correspond au coût total du prêt accepté par l'emprunteur. Ce taux comprend donc tous les frais payables par l'emprunteur comme :

  • - les frais de dossier
  • - les commissions des intermédiaires
  • - les frais de dossier
  • - les frais d'assurance en cas de souscription...

Ce taux effectif global doit être dûment mentionné sur tous les écrits.

Cependant, ce taux doit toujours être inférieur au taux d'usure légal.

Le taux d'usure légal correspond au taux maximum qu'un établissement de crédit peut pratiquer. Ce taux se calcule par la moyenne des taux d'intérêt pratiqué par l'établissement. Ce taux est calculé sur le trimestre précédent.

Pour bien comparer un emprunt, il faut tenir compte de touts ces critères. Le TEG est un outil qui vous permet de synthétiser les offres pour votre prêt.


4 - L'apport personnel

C'est le montant total que vous allez apporter pour construire votre projet.

Cet apport comprend toutes les liquidités de vos livrets, de votre épargne, de votre plan d'épargne entreprise, des dons familaiux, des prêts personnels (famille) ou encore de la plus-value réalisée à la vente d'un autre bien.

Un apport personnel se constitue très tôt. Il est consiellé d'avoir un apport personnel lors d'une demande de prêt. En effet, les établissements de crédit prêtent plus facilement si l'on a un bon apport personnel .

De plus, en bénéficiant d'un apport, vous pouvez obtenir un taux d'intérêt plus bas que les clients sans apport.

En moyenne, un apport de 30% de la somme à emprunter joue considérablement sur la baisse du taux d'intérêt.

En cas de bon apport, n'oubliez de penser à vos besoins de l'année suivante. Peut-être que vous pourriez utiliser une partie de votre apport pour aménager votre intérieur.

Négociez avec votre banque, vous êtes en position de force.


5 - Le viager

Le viager est une bonne méthode pour acheter un bien et acquérir une rente viagère. Tout cela au profit du vendeur qui reçoit le paiement de toute ou partie du montant du bien.

Le viager permet d'assurer au vendeur un revenu bien plus important que si le bien avait été loué.

De plus, le vendeur peut toujours occuper l'habitation après sa vente. Cependant, le montant de la rente tient compte en effet de l'occupation ou non du logement.

Si le bien est louer lors de la vente en viager, l'acheteur perçoit les loyers sauf si le vendeur demande à conserver l'usufruit du bien.

Pourquoi opter pour le viager?

Le viager permet de devenir propriétaire lorsqu'on ne dispose pas d'un apport suffisant pour un prêt mais de revenus modestes permettant seulement des paiements échelonnés.

C'est un placement à long terme non négligeable. Le bien peut se valoriser avec le temps et des plus-values peuvent être réalisées.

Le prix de la vente viagère

Le prix n'est pas forcément constater par la vente. Généralement,une partie conséquente du montant de la vente est versée. Ce montant détermine le montant de la rente. En effet, la partie résiduelle permet de calculer le coût de la rente.

En viager, le montant de la rente se négocie ainsi que sa durée et son échéancier.

Il ne faut pas oublier que le emontant de la rente doit être équivalent à la valeur du bien.

Le montant de la rente dépend donc de trois éléments

  • - la valeur du bien
  • - l'âge du crédirentier
  • - le taux hors inflation auquel serait prêté un capital équivalent à la valeur du bien

Nullité de la vente en viager

  • - si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la réalisation de la vente
  • - si le prix est trop faible
  • - décès immédiat du vendeur : si l'acheteur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant, il aura la certitude de ne verser qu'une partie de la rente. La vente en viager est donc annulée


6 - La location vente

La location vente permet aux ménages d'acquérir un bien sans devoir débourser de l'argent au départ.

Au lieu de payer l'intégralité du prix de la vente dès le début, le futur propriétaire payera pendant une certaine période sous forme de loyers et d'épargne pour se constituer une avance.

Ce procédé permet de devenir propriétaire plus rapidement car l'épargne est constituée dès l'occupation du logement au lieu d'être obtenu via une banque.

Établissement du contrat:

Dans le contrat doit être mentionné la date d'entrée dans les lieux et la durée de location. Il faut effectuer un bon état des lieux.


7 - Les différentes démarches

- Etape 1: Trouver le bien

Renseignez-vous auprès des professionnels de l'immobilier pour dénicher le bien qui correspond à vos attentes. Avant tout, il est important de définir votre budget avec une fourchette basse et une fourchette à ne pas dépasser !

- Etape 2: S'assurer de la qualité du choix

Il est important de visiter le logement plusieurs fois avec et sans professionnels, à différents moments de la journée, pour vous assurer du bon état de votre futur bien.

- Etape 3: Signature du compromis

Signez le compromis, mais soyez rassuré, vous avez un délai de rétractation de 7 jours. Une fois le compromis signé, personne ne pourra acquérir le bien que vous avez acheté.

- Etape 4: Financer votre projet

Réunissez tous les éléments importants : compromis, apport personnel (PEL, CEL...).

Déposez votre demande de prêt aux établissements de votre choix. Etudiez les différentes solutions de financement qui s'offrent à vous et qui paraît le mieux adapté à vos projets.

- Etape 5: Accepter l'offre de crédit

Il est temps d'accepter l'offre de crédit de l'établissement qui vous convient le plus. Vous disposez d'un délais légal de 10 jours pour accepter l'offre de crédit de l'établissement. N'hésitez pas à poser des questions si certains points demandent à être clarifier.

- Etape 6: Mener à bien votre projet

Votre projet a été accepté et financé. Vous pouvez enfin mener à terme toutes vos envies. L'acte de vente doit être signé. Votre établissement bancaire se charge du paiement.

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